Nyhedsbrev - 07/05-09


Mere obligatorisk indhold

Erhvervs- og Byggestyrelsen vil supplere orienteringen via nyhedsbrevene til de bygningssagkyndige med udmeldinger om den praksis, der opbygges i den tekniske revision. Disse retningslinjer bliver betragtet som obligatoriske retningslinjer, og de bygningssagkyndige skal agere efter dem.

Støder du via dit virke som bygningssagkyndig på emner, hvor du mener, der er behov for yderligere retningslinjer eller information, kan du sende en mail med beskrivelse af problemstillingen til info@femsek.dk. Så vil styrelsen tage stilling til, om spørgsmålet skal behandles i nyhedsbrevene.  

- Erhvervs- og Byggestyrelsen


Slagger i terrændæk

[Obligatorisk] Som bekendt er der risiko for ekspansion af slagger, hvis de opfugtes, og det kan i værste fald skyde fundamenterne ud, eller løfte gulvkonstruktionen, så der opstår væsentlige skader, der er dyre at udbedre.

Angivelse af slagger i tilstandsrapporterne blev for en del år siden omtalt i ”Huseftersynsnyt” (nr. 2 fra 2001), efter forespørgsel om et konkret typehus (Johan Christensen hus), hvor tegningerne viste slagger under gulvene, men hvor der ikke var tegn på skader. Det blev dengang oplyst, at man skulle skrive under ”Boligtype”, at der var tale om et Johan Christensen hus, og under ”Bygningskonstruktioner” angive, at der jævnfør tegningerne var slagger i fundamentet.

En del sagkyndige har brugt dette som retningslinje for andre, mindre velbelyste bygningstyper, hvis der er oplysninger om slagger som kapillarbrydende lag under terrændækket. Oplysningen er i en del tilfælde kun angivet i konstruktionsafsnittet, og der er ingen henvisning til tegningsmateriale, konstruktionstype eller risikoforhold for materialet. Den gamle angivelse i Huseftersynsnyt bør ikke bruges uden at der orienteres om risikoen ved materialet, da det ellers kun vil blive forstået af professionelle brugere af tilstandsrapporterne.
 
Det er styrelsens opfattelse, at slagger i terrændækkonstruktioner repræsenterer en risiko for skader, som skal fremgå klart af tilstandsrapporterne. Risikoen er til stede, selvom der ikke har vist sig tegn på skader i mange år. Rørskader, utætheder i vådrum eller anden vandpåvirkning kan medføre uforholdsmæssigt store følgeskader, hvis der er slagger, og det bør brugerne være orienteret om.

Hvis den sagkyndige har oplysning om, at der kan være indbygget slagger i terrændækket, skal det angives under bygningskonstruktionerne med henvisning til kilden, f.eks. det konkrete tegningsmateriale, hvor det er anført. Den sagkyndige må derefter skønne, om der er tegn på følgeskader, eller om risikoen er så nærliggende, at det skal angives som K3-skade for bygningsdelen. Vurderingen kan også være, at der er tvivl om materialet rent faktisk er anvendt, og forholdet derfor bør undersøges nærmere, således at karakteren UN anvendes.

Hvis der efter den sagkyndiges skøn ikke er grundlag for en skadesangivelse eller nærmere undersøgelse, skal forholdet og risikoen ved materialet, beskrives under ”Generelle kommentarer til bygningernes tilstand”. Beskrivelsen skal indeholde begrundelsen for, at den sagkyndige ikke mener der er nærliggende risiko – det kan f.eks. være med henvisning til den årrække, der er forløbet. Hvis der er slagger i konstruktionen, bør det omtales under de generelle kommentarer, også hvis den sagkyndige har det med som K3 eller UN under bygningsdelen.

- Erhvervs- og Byggestyrelsen


Pas på formuleringen af forbehold for besigtigelsen

[Obligatorisk] Det er en del af den sagkyndiges opgave at forberede ejerne på, at der skal være adgang til de enkelte bygningsdele, skunke, tagrum og krybekældre mv. Oplag, flyttekasser og møbler må så vidt muligt ikke forhindre eftersynet. Hvis ejer er forberedt, men der alligevel ikke er ryddeligt, må den sagkyndige overveje, om der skal placeres et forbehold under ”bygningsdele, som er gjort utilgængelige” og gøre ejer opmærksom på konsekvenserne – nemlig at sælgeransvaret ikke vil bortfalde for disse dele.

I rimeligt omfang skal den sagkyndige desuden være indstillet på selv at rykke på mindre møbler og genstande, samt løfte tæpper i tilstrækkeligt omfang til en sikker stikprøvemæssig kontrol, ikke mindst for de bygningsdele, der er mest udsat for skader. Ved den indvendige side af ydervæggene drejer det sig f.eks. om hjørnerne og den nederste del ved fodpanelerne. For gulve kan det f.eks. være kanterne mod ydervæggene, der er udsat for sætningsskader eller fugt.

Hvis det alligevel er nødvendigt at tage forbehold, skal formuleringen være helt klar, så der ikke kan rejses tvivl om hvad der er besigtiget, når bygningsdelene på et senere tidspunkt bliver tilgængelige, f.eks. fordi indboet fjernes i forbindelse med fraflytningen. En sådan tvivl vil nemlig kunne skabe væsentlig tvivl om parternes retsstilling. Det vil f.eks. ikke kunne afgøres, om en skade rent faktisk har været skjult af bohavet, eller eventuelt er opstået på et senere tidspunkt, og i værste fald kan den forveksles med andre skader, der er registreret i tilstandsrapporten på en tilsvarende upræcis måde.

Hvis det er nødvendigt at tage forbehold på grund af adgangsforholdene til tagrum og krybekældre mv., skal begrundelsen fremgå klart. Hvis der f.eks. er en frihøjde på 60 cm i krybekælderen, er der ikke grundlag for et forbehold for en fuldstændig besigtigelse, men hvis den er væsentlig lavere, kan det anføres som begrundelse. Krybekælderen skal dog besigtiges i det omfang det er muligt, og det skal klart fremgår hvordan afgrænsningen er. ”Krybekælder besigtiget fra lem” er f.eks. for unøjagtigt som forbehold, mens en acceptabel formulering kunne være: ”Krybekælderen vurderes som utilgængelig med en frihøjde på ca. 50 cm, og er kun besigtiget fra inspektionslemmen i fyrrummet, i et område op til 3 meter fra lemmen”.

I forbehold vedrørende tæpper, skal den sagkyndige være opmærksom på om tæppet er en del af konstruktionen. Hvis det er tilfældet skal der ikke tages forbehold, idet tæppet så udgør den synlige del af konstruktionen, og altså er omfattet af besigtigelsen. Der er en del sagkyndige, der alligevel tager forbehold. Det vurderes ikke som en fejl, forudsat at forbeholdet formuleres, så brugerne ikke er i tvivl om at tæppet er besigtiget for skader. Det skal tydeligt fremgå om den sagkyndige har vurderet tæppet som en del af konstruktionen eller en del af bohavet, der kan medtages ved fraflytning.

Forbehold vedrørende termoruder skal formuleres på tilsvarende måde, så brugerne ikke kommer i tvivl. ”Der tages forbehold for termoruder” vil f.eks. kunne forstås, som om de ikke er besigtiget. En formulering der giver mere mening for brugerne, kan f.eks. være: ”Ruderne i stueetagen i bygning A er af termoglas. Synlige skader på ruderne vil fremgå af tilstandsrapporten, men punkteringer er ikke altid synlige.”

Et eksempel med forbehold for beplantning ved ejendommen
Hvis der er tale om en beplantning der forhindrer besigtigelsen, men ikke er et problem i sig selv, skal den sagkyndige tage forbehold for besigtigelsen af de bygningsdele, der er dækket. Det sker på side 6 i tilstandsrapporten i afsnittet "Bemærkninger", under punkt 2. Der anføres nøjagtigt i hvilket omfang, og med hvilken begrundelse, bygningsdelene ikke kunne besigtiges.

Den sagkyndige skal dog forinden have gjort sig rimelige anstrengelser for at gennemføre besigtigelsen ved at holde grene og blade til side, og herunder vurdere, om den stikprøvemæssige undersøgelse der er mulig, er tilstrækkeligt for besigtigelsen, så der ikke skal tages forbehold.
 
Hvis den sagkyndige mener der er en nærliggende risiko for, at der skjuler sig problematiske forhold under beplantningen, eller at rødder mv. allerede har sat en skadesudvikling i gang, skal der anføres UN under den bygningsdel, der bør undersøges nærmere. Det skal begrundes med den risiko der er tale om, således at brugerne kan se, hvad det er for en undersøgelse, de bør sætte i gang. Forbeholdet for besigtigelsen skal i det tilfælde formuleres, så det kun vedrører skjulte skader under beplantningen, som den sagkyndige ikke har ment der skulle undersøges for.

Hvis den sagkyndige finder skader, som er forvoldt af beplantningen, skal de desuden angives på normal måde, sammen med en angivelse af årsagen.

- Erhvervs- og Byggestyrelsen


Husk at efterspørge og angive det skriftlige baggrundsmateriale

[Obligatorisk] Det er meget almindeligt, at der mangler oplysninger under afsnittet ”Følgende materiale forelå”. Det vurderes som en fejl af styrelsen, da det kan give anledning til misforståelser. Hvis der ikke er anført noget, kan det f.eks. ikke ses, om det er en forglemmelse, eller om der reelt ikke forelå noget materiale..

Det er en del af den sagkyndiges opgave at spørge efter skriftligt materiale forud for eftersynet. F.eks. vil der som hovedregel foreligge en forsikringspolice, og der kan her være bygningsmæssige forbehold af interesse for eftersynet. Der bør derfor anføres en begrundelse, hvis policen ikke er gennemset, ikke mindst hvis ejer ikke ønskede at fremlægge den.

Det er ikke tilrådeligt at nøjes med at anføre ”ingen” eller ”forelå ikke”, hvilket forekommer hyppigt. Styrelsen er f.eks. bekendt med en klage over denne formulering, da den blev forstået som om ejendommen ikke var forsikret, og at der ikke forelå tegninger, hvilket efter ejerens mening gav et uheldigt førsteindtryk hos køberne. Det var i det tilfælde klart, at materialet forelå, og kunne være fremlagt, hvis den sagkyndige havde efterspurgt det.

- Erhvervs- og Byggestyrelsen


Hvad skal den sagkyndige vide?

[Aktuelt]
Et eksempel med undertage:

I konkrete sager om undertage vil det have betydning, hvad der med rimelighed kan forventes af en byggesagkyndig. Den sagkyndige bør kunne vurdere, om det valgte materiale er egnet, og om generelle forskrifter og ventilationskrav er overholdt. Det kan derimod ikke forventes, at en sagkyndig kan identificere de enkelte produkter med deres specifikke forskrifter. Hvis en sagkyndig alligevel har kendskab til produktet, skal han dog også anvende denne viden.

Et spørgsmål kunne dreje sig om en let banevare under vingetegl ved udsat beliggenhed. Den sagkyndige skal kunne vurdere ejendommes beliggenhed, og være opmærksom på, at materialet ikke er velegnet. Ved en i øvrigt korrekt montering, vil der være risiko for en halvering af en let banevares levetid, men alt efter hvor længe det har ligget, kan den sagkyndige danne sig et nærmere skøn. Den sagkyndige skal anføre forholdet i tilstandsrapporten med en udførlig begrundelse. Hvis der ikke er forhold, der begrænser risikoen, bør karakteren være K3. Hvis den sagkyndige vurderer, at undertaget vil klare sig godt, anvendes karakteren K1, og begrænsningen af risikoen begrundes. Hvis den sagkyndige ikke kender produktet, men har begrundet mistanke om at det er uegnet, anvendes karakteren UN.

Et andet spørgsmål kunne dreje sig om et ukendt produkt, som den sagkyndige vurderer som et diffusionsåbent undertag over et uopvarmet, uventileret tagrum. Mellemrummet mellem undertag og tagbelægning er fornødent ventileret, beliggenheden er ikke udsat, og der er ikke tegn på skader. I den situation skulle der teoretisk ikke være risiko, og forholdet skal ikke angives som skade i tilstandsrapporten. Ønsker den sagkyndige at gøre opmærksom på, at undertaget ikke er af gængs type, kan det anføres i afsnittet "Generelle kommentarer til bygningernes tilstand".. (Hvis der er tegn på periodevis kondens, bør det dog efter en konkret vurdering af omfanget føre til en begrundet UN eller K3).

Som det fremgår, afhænger svarene af den sagkyndiges faglige vurdering i den konkrete situation.

Et andet eksempel med konstruktionsændringer:
En sagkyndig skal kunne identificere irregulære ændringer i de bærende konstruktioner, og foretage en skønsmæssig vurdering af stabiliteten. Der skal i reageres med en anmærkning i tilstandsrapporten. Det vurderes som en betydelig fejl, hvis den sagkyndige overser et problem med de bærende konstruktioner. En sagkyndige har dertil sit retslige ansvar at forholde sig til.

Hvis den sagkyndige umiddelbart vurderer, at konstruktionen er ustabil, vil karakteren være K3, men UN, hvis der er tvivl. Hvis den sagkyndige derimod vurderer konstruktionen som stabil, skal anmærkningen skrives under ”Generelle kommentarer til bygningens tilstand” sammen med den sagkyndiges vurdering.

Hvis konstruktionen vurderes som stabil, men er en del af bygningens synlige og præsentable dele, anvendes karakteren K0 eller K1.

- Erhvervs- og Byggestyrelsen