Nyhedsbrev - 22/10-09

Siden sidst

N
yhedsbrev 01 – maj 2009 (udsendt den 7. maj 2009) har, som nævnt i sommerens nyhedsbrev, skabt debat i branchen for bygningssagkyndige. Erhvervs- og Byggestyrelsen og BfBE har haft en dialog vedrørende nyhedsbrevet, og styrelsen vil her gerne præcisere artiklerne i det første nyhedsbrev i 2009, der bl.a. omhandlede:

•    Slagger i terrændæk,
•    formuleringer af forbehold,
•    anvendelse af baggrundsmateriale,
•    krav om, hvad den sagkyndige skal vide.

Hvis du er i tvivl om retningslinjerne for huseftersyn, er du meget velkommen til at kontakte FEM-sekretariatet eller Erhvervs- og Byggestyrelsen.


Præcisering af nyhedsbrev

[Obligatorisk] Her præciseres udmeldingerne i de fire artikler fra  Nyhedsbrev 01 - maj 2009.

Vedr. ’Slagger i terrændæk’
Det er vigtigt at understrege, at artiklen handler om en situation, hvor den sagkyndige har konkrete oplysninger om, at der er anvendt slagger.

Er der følgeskader eller tegn på skader af slagger skal der – som i dag – foretages en egentlig skadesregistrering i tilstandsrapporten..

Er der ikke følgeskader, tegn på skader eller en nærliggende risiko for skade som følge af slagger, skal der ikke registreres en skade. Men slagger og risikoen ved materialet skal angives i afsnittet om ”Generelle kommentarer til bygningernes tilstand” med en begrundelse for, hvorfor der ikke vurderes at være nogen risiko. I denne del af tilstandsrapporten skal den sagkyndige altid angive de forhold, hvor man vurderer, at forholdet har betydning for bedømmelse af bygningen. Dette gælder også selvom, man ikke nødvendigvis skønner, at der er anledning til skader eller risiko for skader (se evt. Håndbogen afsnit 6.09). Derudover skal den sagkyndige – som i dag – anføre oplysningen om slagger under ”Bygningskonstruktioner – oplysninger til ejerskifteforsikring”.

Erhvervs- og Byggestyrelsen påpeger, at slagger udgør et fysisk forhold ved bygningen, der som udgangspunkt kan indebære en nærliggende risiko for skade. Den sagkyndige skal derfor være ekstra opmærksom ved bygningsgennemgangen og skadesvurderingen. Grunden til, at der er behov for ekstra grundighed i tilfælde af slagger er, at huseftersynsordningen har til formål at beskytte forbrugerne. Hvis der findes slagger i konstruktionen, kan det være en stor økonomisk belastning for sælger eller køber af boligen. Der er dermed behov for information om dette konstruktionsmateriale.

Vedr. ’Pas på formuleringen af forbehold for besigtigelsen’
Artiklen præciserer de gældende rammer for den bygningssagkyndiges skøn over, om et bygningsforhold kan besigtiges eller ej. Det bemærkes, at der ikke med artiklen fastsættes en bestemt standard for, hvornår det er muligt eller umuligt at besigtige en bygningsdel.

Erhvervs- og Byggestyrelsen understreger, at der ikke er en generel forpligtigelse til at flytte indbo for at sikre en fuldstændig besigtigelse. Den sagkyndige skal heller ikke foretage destruktive indgreb i forbindelse med bygningsgennemgangen. Men for at beskytte forbrugeren, skal huseftersynet udføres så grundigt som muligt på den konkrete ejendom. Den sagkyndige skal i hvert tilfælde konkret vurdere muligheden for besigtigelse. Hvis besigtigelse ikke er mulig, skal årsagen til dette angives så præcist som muligt.

Samme artikel handler også om heldækkende tæpper. Her indikerer domspraksis, at forbrugeren skal oplyses om, hvorvidt gulvet under tæppet er utilgængeligt. En dom i Østre Landsret i 2004 (B-1247-04) har slået fast, at den sagkyndige skal skrive det i tilstandsrapporten, hvis tæpperne giver anledning til, at underlaget ikke kan besigtiges.

Vedr. ’Husk at efterspørge og angive det skriftlige baggrundsmateriale’
Som en del af forberedelsen af huseftersynet skal man huske at anmode ejer om skriftlige oplysninger om bygningen. En bygningsforsikring kan i den forbindelse give flere relevante informationer, der er til gavn for forberedelsen af bygningsgennemgangen. I tilstandsrapportens afsnit ”Følgende materiale forelå” skal der efterfølgende oplyses om, hvorvidt der foreligger en forsikringspolice, eller om denne f.eks. ikke kan fremfindes eller ønskes fremlagt af sælger.

De fleste sagkyndige husker at efterspørge disse vigtige dokumenter om bygningen. Men Erhvervs- og Byggestyrelsen kender til nogle sager, hvor sælger ikke er blevet spurgt om f.eks. forsikringspapirerne. Dette skabte efterfølgende unødigt besvær for sælger – og for den sagkyndige – i form af en klagesag. Styrelsen vil dog gerne understrege, at den bygningssagkyndige ikke skal vurdere forsikringstekniske forhold.

Vedr. ’Hvad den sagkyndige skal vide?’
Formålet med denne artikel var at illustrere, hvordan sagkyndige teknisk skal kunne vurdere anvendte materialer. Det centrale i artiklen er, at den sagkyndige skal anvende sin byggetekniske viden og konkrete kendskab til det anvendte materiale i bygningsgennemgangen og give en almindelig skadesvurdering.

Erhvervs- og Byggestyrelsen understreger, at denne artikel fra maj måneds nyhedsbrev ikke indeholder retningslinjer om at lægge vægt på æstetiske forhold. Artiklens udmeldinger ligger inden for rammerne af skadesbegrebet og gældende praksis. Se for eksempel en afgørelse i Ankenævnet for Huseftersyn fra 19. februar 2004 (journalnummer 3228). Her blev det tilsvarende vurderet, at irregulære forhold kan give en usikkerhed hos forbrugeren, og derfor kan være relevante at anføre i tilstandsrapporten.


Fravalg af sekundære bygninger

[Obligatorisk] Erhvervs- og Byggestyrelsen har modtaget henvendelser fra sagkyndige om rammerne for fravalg af sekundære bygninger. Der er tidligere blevet udmeldt retningslinjer for fravalg af sekundære bygninger i Huseftersyns Nyt Nr. 3 – 2003. Denne artikel opsummerer, hvornår der kan ske fravalg og kommer med nogle supplerende bemærkninger.

For det første skal det understreges, at huseftersynet skal foretages med samme grundighed, uanset om det er for sekundære bygninger eller for hovedbygningen. Et huseftersyn skal omfatte samtlige bygninger inden for den samme ejendom, også selvom bygninger eller bygningsdele ikke er medtaget eller korrekt anført i BBR-ejermeddelelsen.

En sekundær bygning kan kun undtages fra eftersyn, hvis den 1) har ringe byggeteknisk værdi (f.eks. et mindre udhus på omkring 5 m2), eller 2) er i så dårlig stand, at det ikke tjener noget formål at foretage huseftersyn og udarbejde tilstandsrapport (f.eks. er så nedslidt eller skadet, at der er sammenstyrtningsfare). Begrundelsen for, at en sekundær bygning undtages, skal være konkret og angive årsagen til fravalget.  Det er desuden vigtigt, at samtlige bygninger litreres.

Yderligere information om dette finder du i Håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige, hvor afsnit 4.05 beskriver fremgangsmåden for, hvordan bygninger skal angives i tilstandsrapporten. Derudover kan henvises til Huseftersyn Nyt 2003/03 og artiklen på side 3 om fravalg af sekundære bygninger. Du er derudover velkommen til at kontakte Erhvervs- og Byggestyrelsen via info@femsek.dk, hvis du har spørgsmål.


Bad, toilet og bryggers

[Aktuelt] Årsrapporten 2008 fra Teknisk revision for Huseftersynsordningen viste, at oversete eller fejlbedømte skader i vådrum udgjorde 42 % af samtlige alvorlige fejl i de endelige kontrolrapporter.

I den forbindelse holder Erhvervs- og Byggestyrelsen kursus om vådrum og tagkonstruktioner. Det sker i Roskilde den 28. oktober og i Kolding den 30. oktober 2009. Tjek http://www.femsek.dk/sw83081.asp for oplysninger om program, tilmelding, pris mv. Der er stadig pladser!