Nyhedsbrev - 18/12-09

Udarbejdelse af tilstandsrapporter for ejerlejligheder

[Obligatorisk] Reglerne for, hvordan man udarbejder tilstandsrapporter for ejerlejligheder, er lige ud ad landevejen. Der skal altid udarbejdes to rapporter – en for lejligheden og en for fællesejet. Men hvad hvis der ikke er fælleseje? Læs svaret her.

Ejerlejligheder er omfattet af huseftersynsordningen. For at tilstandsrapporten skal være gældende, er der dog to forudsætninger:
• At der udarbejdes tilstandsrapporter for den individuelle lejlighed og for fællesarealet.
• At der på grundlag heraf kan tilbydes ejerskifteforsikringer, som dækker såvel den individuelle lejlighed og den hertil tilknyttede andel af fællesarealet.

Det er § 20 i bekendtgørelsen om huseftersynsordningen, der bestemmer, at der ved huseftersyn i ejerlejligheder skal foreligge én gyldig rapport på fællesejet og én på ejerlejligheden. Dette betyder, at den sagkyndige på tidspunktet for udarbejdelsen af tilstandsrapporten på ejerlejligheden enten skal udarbejde en tilstandsrapport på fællesejet eller henvise til en gyldig tilstandsrapport på fællesejet. I forbindelse med en eventuel teknisk revision kan en fejl i dette være medvirkende til at udløse en disciplinær sanktion.

I tilstandsrapporten for ejerlejligheden skal der altså altid henvises til tilstandsrapporten for fællesejet. En tilstandsrapport for fællesejet skal omfatte hele fællesejet. De nærmere retningslinjer for udarbejdelse af tilstandsrapporter for fællesejet fremgår af kapitel 3, afsnit 4.02, i Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige.

Når der ikke er fælleseje
Det giver selvfølgelig ikke mening at udarbejde en tilstandsrapport for fællesejet, hvis den sagkyndige har sikker oplysning om, at der ikke er noget fælleseje udover grunden, og undersøgelsen af det almindelige baggrundsmateriale ikke skaber tvivl om denne oplysning.

I det tilfælde, at der ikke er noget bygningsfælleseje, skriver man det præcist ind i tilstandsrapporten for ejerlejligheden:
• I afsnittet "Følgende materiale forelå" skal den sagkyndige under ”Andre bygningsoplysninger” skrive, at der er tale om en ejerlejlighed i en ejerlejlighedsforening med (antal boliger) uden bygningsmæssigt fælleseje. Den sagkyndige skal efterspørge og angive skriftligt materiale om dette på en entydig måde. Hvis det ikke foreligger, skriver man, hvem oplysningen stammer fra.

Den sagkyndige bør endvidere i afsnittet ”Generelle kommentarer til bygningernes tilstand” skrive, hvordan ejerlejligheden er afgrænset. På den måde bliver det klart, hvad tilstandsrapporten omfatter. Dette gælder også bygninger eller andele af bygninger uden for selve boligen. Man kan her skrive, at tilstandsrapporten er fuldstændig, da der ikke er andele i noget bygningsmæssigt fælleseje.

Hvis den sagkyndige derimod konstaterer et bygningsmæssigt fælleseje, skal der udarbejdes en tilstandsrapport for fællesejet, også selv om dette er af beskedent omfang.


Snedækkede tage

[Obligatorisk] Vinteren og snefald er over os. Dermed opstår spørgsmålet om, hvordan man skal forholde sig til et snedækket tag ved et huseftersyn.

På trods af det varmere vejr byder vinteren som bekendt også på snefald. I tilfælde af, at et tag er snedækket, og at det så ikke kan besigtiges, skal den sagkyndige forholde sig som ved behandling af bygningsdele, der normalt er tilgængelige, men som ikke har kunnet besigtiges i normalt omfang.

Derfor skal det stå i tilstandsrapporten, at det ikke har været muligt at foretage en fuldstændig gennemgang af den relevante bygningsdel (i dette tilfælde taget). Årsagen (i dette tilfælde snedækket) og omfanget af forbeholdet for besigtigelsen skal man beskrive så præcist som muligt. Håndbogens kapitel 3, afsnit 5.04, handler om dette.

Håndbogens afsnit om karakteren UN beskriver et eksempel med snedækkede bygningsdele, som får UN. Erhvervs- og Byggestyrelsen henviser dog til, at man som altovervejende hovedregel skal holde sig til at registrere et snedækket tag som: ”bygningsdele, der normalt er tilgængelige, men som ikke har kunnet besigtiges i normalt omfang” (se Håndbogens afsnit 5.04). Det er den gældende retningslinje i tilfælde af snedækket tag.

Hvornår skal man så give et snedækket tag UN?
Der kan dog i særlige tilfælde være konkrete indikationer på eventuelle skader på taget - som er skjult af sne. Her kan det være relevant at anvende karakteren UN. Det vil være en konkret vurdering, og hvis karakteren UN anvendes, skal det begrundes hvorfor, og hvad karakteren omfatter.


Ny bekendtgørelse om huseftersynsordningen

[Obligatorisk] Pr. 1. januar 2010 træder der en ny bekendtgørelse i kraft for huseftersynsordningen.

Ændringerne i bekendtgørelsen vedrører primært regulering af vederlag og gebyrsatser m.v.

Derudover har Erhvervs- og Byggestyrelsen skulle implementere EU’s servicedirektiv i bekendtgørelsen. Derfor er §§ 9 - 10 og § 11 stk. 13-14 blevet tilføjet.

Læs bekendtgørelsen her

Læs mere om EU’s kvikskranke her 
 


Optagelseskursus i marts 2010

[Aktuelt] De næste optagelseskurser er nu slået op.

Næste optagelseskursus for kommende bygningssagkyndige bliver den 8.-11. marts 2010 i Middelfart Resort- og KonferenceCenter. Sig det endelig videre, hvis du kender nogen, der er interesseret i at arbejde med huseftersyn.

Tilmeldingen skal ske til FEM-sekretariatet senest den 4. januar 2010. Se mere på FEM-sekretariatets hjemmeside


FEM-sekretariatet ønsker alle sagkyndige en glædelig jul og et godt nytår

FEM-sekretariatet har åbent for henvendelser mellem jul og nytår mandag den 28. og tirsdag den 29.. og onsdag den 30.december 2009 i sekretariatets normale åbningstider fra kl. 9-16. Dog er der disse dage reduceret bemanding.