Forside
Statistik
Om Huseftersyn
Info til bygningssagkyndige
Bliv bygningssagkyndig
Blanketter
Aktuelt
IT
Kontakt
Top logo

Udarbejdelse af tilstandsrapport

31.10.2012

Underskrift

Er det nødvendigt at underskrive en tilstandsrapport, for at den er gyldig?

Nej, rapporter er gyldige også uden underskrift. Det, der gør den gyldig, er, at den er påført et løbenummer, og det løbenummer får rapporten, når den formelt er godkendt af systemet. Originalrapporten ligger i en database, og alle udskrifter er således kopier af denne. Der er ikke noget i vejen for, at man underskriver en rapport og kalder den en "underskrevet kopi" af den originale rapport.

Underskrift på sælgeroplysninger

Er det et krav, at skemaet med sælgeroplysninger underskrives af sælgeren, eller kan oplysningerne modtages fra sælger i elektronisk form, f.eks. via mail, men uden håndskreven underskrift?

Sælgeroplysningsskemaet kan downloades fra www.huseftersynsinfo.dk . Det består af 10 sider. Det fremgår klart af skemaet, at det skal underskrives af ejer/sælger. Besvarelse af spørgsmålene i sælgerskemaet via en mail kan derfor ikke anses for ”underskrift”. Ejer/sælger må derimod gerne printe sælgeroplysningsskemaet ud, udfylde og underskrive det, og herefter maile det som skannet fil til den bygningssagkyndige.

Sælgeroplysninger

Hvordan man skal forholde sig ved sælgeroplysningerne i forbindelse med udarbejdelse af en tilstandsrapport i den situation, hvor bygning A m.fl. undtages grundet meget dårlig stand og ringe byggeteknisk værdi?

Skal sælgers oplysninger indskrives i rapporten, når bygningen/bygningerne i øvrigt udskrives under pkt. 4 på side 6 i tilstandsrapporten?

Hvis alle bygningerne på en ejendom er i så dårlig stand eller har så ringe byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage og udfærdige tilstandsrapport, skal sælgeroplysningerne ikke indskrives i rapporten. Efter udfyldelse af pkt. 4 på side 6 stoppes der, og der udfyldes ikke mere i rapporten.

Hvis det kun er én eller flere af bygningerne - men ikke alle - der er i så dårligt stand eller har så ringe byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage besigtigelse og udfærdige tilstandsrapport for den/dem, skal sælgeroplysningerne for hele ejendommen indskrives i tilstandsrapporten.

Nyt sælgerspørgsmål

Skal den beskikkede bygningssagkyndig reagere i forhold til sælgers oplysninger om radiator og ventiler, jf. det nye sælgerspørgsmål, der indgår i tillæg til tilstandsrapporten i overgangsperioden og som er en del af det nye sælgeroplysningsskema for tilstandsrapporter, der laves 1. maj eller senere.

Den bygningssagkyndige skal generelt forholde sig til sælgeroplysninger. Når sælger nævner en eller anden fejl, indebærer det, at den bygningssagkyndige i endnu højere grad skal være opmærksom på problemet og undersøge det nærmere i forbindelse med bygningsgennemgangen. Den bygningssagkyndige skal ikke undersøge f.eks. radiatorventilernes funktionalitet, men det kan være, at en funktionsfejl er afledt af en skade eller indebærer en nærliggende risiko for en skade, og det er den bygningssagkyndige pligt at gennemgå bygningen og forholde sig til skader.

I en normal situation vil oplysning om termostater blive givet før gennemgangen og i givet fald vil det være naturligt for den bygningssagkyndige at kigge nærmere på radiatoren for at finde ud af, om der er nogen skader.

Det vil sige, at den bygningssagkyndige må forholde sig til svaret fra sælger i tillægssituationen på samme vis. Hvis den bygningssagkyndige har undersøgt radiatoren og ikke har fundet noget, så er det fint. Hvis den bygningssagkyndige er usikker på, om sælgerens nye oplysninger kan pege på en eller anden skade, så bør den bygningssagkyndige tjekke det, da det er den bygningssagkyndige, der har ansvaret for at gennemgå bygningens dele og undersøge dem for skader.

Udlevering af kladder

Er det tilladt at udlevere kladder af tilstandsrapporter (som led i dialogen med sælger/bestiller)?

Der er ikke noget i retningslinjerne for udarbejdelse af tilstandsrapporter, som taler imod at udlevere kladder af tilstandsrapporter. Muligheden for at printe en kladde fra HE-web er dog primært tænkt som værende til brug for den bygningssagkyndiges egen kvalitetssikring af de indtastede oplysninger. F.eks. kan kladden anvendes til gennemlæsning af oplysninger, som er indtastet af en anden end den bygningssagkyndige selv, herunder sekretær/assistent, og som den bygningssagkyndige gerne vil kontrollere er korrekte, inden den endelige rapport indberettes i HE-web.

En ekstern anvendelse af kladden bør derfor kun ske under den bygningssagkyndiges specifikke iagttagelse af retningslinjerne for udarbejdelse af rapporten (herunder indberetning indenfor 14 dage efter bygningsgennemgangen) og det øvrige faglige ansvar, der ligger i hvervet som bygningssagkyndig.

Kladder, der printes fra HE-web, vil altid være tydeligt mærket som ”Kladde” og kan ikke danne juridisk grundlag for tegning af en ejerskifteforsikring. Det kan kun den endeligt indberettede tilstandsrapport.

Karakterer

Må de beskikkede bygningssagkyndige bruge karaktererne i tilstandsrapporten K1, K2, UN osv. i ikke-tilstandsrapport-sammenhænge?

Ja, karaktererne K1, K2, etc. må godt anvendes til andre formål end angivelse af karakterer i tilstandsrapporter. Dog må der aldrig være tvivl om, hvorvidt der rent faktisk er tale om en tilstandsrapport, så skemaet fra HEWEB må ikke bruges til andre formål end dette.

Fejl i tilstandsrapporter

Hvordan kan jeg som bygningssagkyndig rette en fejl i en indberettet tilstandsrapport?

Hvis du har indberettet en tilstandsrapport med fejl i har du to muligheder:

1. Du kan enten rette fejlene i en allonge (et tillæg til tilstandsrapporten).

2. Du kan udføre en helt ny rapport til erstatning for den fejlbehæftede rapport. I sidstnævnte tilfælde anbefales det, at du i den tidligere fejlbehæftede rapport indberetter en allonge, hvoraf det fremgår, at denne rapport udgår og er erstattet af den nye rapport med lb nr. H-xx-xxxx osv. Der vil blive opkrævet gebyr for oprettelse af ny rapport.

Ejendomsbegreb

Kan man udarbejde tilstandsrapport for et hus, som skal sælges, men som ligger på samme grund som andre bygninger, der IKKE skal sælges (evt. med hver sin ejer)?

Der kan udarbejdes tilstandsrapport på det enkelte hus, såfremt der er sket udmatrikulering af den del af grunden (matriklen), som huset ligger på, således at det klart defineres hvilken ejendom, der er tale om. Der henvises i denne forbindelse til udstykningsloven, § 2.

Det kan dog også forekomme, at en ejendom på en grund tilhører en anden end grundens ejer. I dette tilfælde skal den bygningssagkyndige sikre, at ejendommen er selvstændigt registreret i tingbogen for at skaffe dokumentation fra ejeren eller fra kommunens tinglysningskontor. Der henvises i denne forbindelse til tinglysningsloven, § 19.

Tidligere tilstandsrapporter

Hvordan kan jeg som beskikket bygningssagkyndig søge efter tidligere tilstandsrapporter for en ejendom?

Du kan søge tidligere tilstandsrapporter i HEWEB. Det kan anbefales, at du bruger det nye kommunenavn og ejendommens adresse til at søge på en ejendoms historik og eventuelle ældre rapporter. Det er også muligt at søge på dele af adresser uden husnummer.

Tidligere håndbøger

Hvor kan jeg finde tidligere udgaver af Håndbog for Bygningssagkyndige?

Her finder du den gældende og tidligere versioner af Håndbog for Bygningssagkyndige.

Hustypebeskrivelse

I forbindelse med udarbejdelse af en tilstandsrapport skal der vedlægges en hustypebeskrivelse. Der er ikke umiddelbart en af de 31 hustypebeskrivelser der passer til den konkrete ejendom. Hvordan skal den bygningssagkyndige forholde sig?

Hustypebeskrivelserne giver en generel beskrivelse af den pågældende hustypes konstruktionsmæssige forhold og de særlige karakteristika ved den pågældende hustype, man som forbruger skal være særligt opmærksom på. Hustypebeskrivelsen indeholder endvidere en generel beskrivelse af tidstypiske kendetegn ved det oprindelige kloaksystem samt oplysninger om radon.

Den bygningssagkyndige skal fra drop-down-listen i HEWEB vælge den af de 27 unikke hustypebeskrivelser, der passer bedst til den hustype, som tilstandsrapporten vedrører. Er der foretaget tilbygninger til ejendommen kan der i HEWEB foretages yderligere et valg, så den bygningssagkyndige kan vælge en af 4 hustypebeskrivelser vedrørende tilbygninger.

Herudover kan den konkrete ejendom have undergået så væsentlige bygningsændringer, at én hustypebeskrivelse ikke længere er dækkende for ejendommen i sin helhed. Der er derfor i HEWEB mulighed for i sådanne tilfælde at vælge yderligere en hustypebeskrivelse, så der udleveres flere hustypebeskrivelser, som alle er relevant for det pågældende hus. Hvis der vælges flere hustypebeskrivelser skal valg nr. 2 og 3 efterfølgende udskrives, da det kun er den første der vedlægges rapporten.

Endelig kan der opstå den situation, at der ikke findes en hustypebeskrivelse, der passer til den ejendom, der besigtiges. Her skal den bygningssagkyndige i drop-down-listen i HEWEB vælge den ”hustype”, der er benævnt ”Hustype ikke udleveret”. Dette formodes at være sjældent forekommende, da den bygningssagkyndige forudsættes at vælge den hustypebeskrivelse, der passer bedst til hustypen.

Ved den bygningssagkyndiges valg af hustypebeskrivelse tilknyttes denne automatisk til tilstandsrapporten som en færdig pdf, der indberettes sammen med tilstandsrapporten.

Den bygningssagkyndige kan i særlige tilfælde, hvor der måtte være behov for dette supplere hustypebeskrivelserne med nogle konkrete bemærkninger under ”Generelle kommentarer til bygningernes tilstand”.